Por Julio César Solís
Fotos: Gonzalo Zapata
CANCÚN, MX.- El proyecto Gran Solaris Cancún, que empezó a ser levantado en un predio situado a 60 metros de Playa Delfines, conocida popularmente como ‘El Mirador’, pese a que cuenta con permisos federales y municipales es ilegal y está sobredensificado al no respetar los parámetros establecidos dentro del Programa de Desarrollo Urbano (PDU) 2014-2030 del municipio de Benito Juárez.
El complejo hotelero de 16 niveles -14 pisos y dos ‘sótanos’- busca cimentarse sobre duna costera y en zona de anidación de tortugas y por sus características es similar al también polémico Riu Riviera Cancún, proyecto que está suspendido tras un Acuerdo de la Sala Constitucional y Administrativa del Poder Judicial del Estado de Quintana Roo, dentro de un juicio contencioso-administrativo promovido por un residente del municipio de Benito Juárez.
La nueva torre frente al mar cuenta el aval de delegación de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat) y la Secretaría municipal de Ecología y Desarrollo Urbano (SEDU) de Benito Juárez.
Gran Solaris Cancún ya cuenta con una Manifestación de Impacto Ambiental (MIA) aprobada por la Semarnat, así como con licencia de construcción de SEDU.
Curiosamente ambas autoridades son del Partido Verde Ecologista de México (PVEM).
Toda una conspiración “verde”.
De acuerdo con especialistas consultados por Noticaribe, además de que están incumpliendo a los límites que establece el PDU, los promoventes no llevaron a cabo el cambio de Uso de Suelo en Terrenos Forestales por Excepción, bajo el argumento de que el lugar carece de vegetación desde hace 17 años.
A esto se suma otro factor, el proyecto se basó en la Densidad Bruta y no en la Densidad Neta que es la que rige a la zona hotelera, por lo que aunque planea edificar 450 cuartos de hotel, el máximo que podría hacer son 180.
El ayuntamiento de Benito Juárez tiene facultades para cancelar la obra o bien, avalarla, ya que el emplazamiento está ubicado en una isla –llamada Cancún- donde cuenta con plena jurisdicción.
Esa obra cambiará el paisaje de ‘El Mirador’, uno de los atractivos del destino vacacional más importante de México y América Latina.
Un proyecto sobredensificado
Gran Solaris Cancún plantea edificar en la súper manzana 00B, manzana 53, lote 52-01, en el kilómetro 19.5 del bulevar Kukulcán, un hotel All Inclusive de 450 habitaciones, con 14 niveles, una planta baja y dos sótanos, además de seis restaurantes, dos áreas de albercas y un estacionamiento de dos niveles, todo sobre una superficie de 18,844.31 metros cuadrados.
Dicho lugar fue adquirido por los empresarios el 4 de diciembre de 2014, durante la era del priista Paul Carrillo de Cáceres.
De acuerdo con lo presentado por el promovente Villas Solaris S de RL de CV, con sede en Tehuacán, Puebla, en el proyecto con número 23QR2016TD115 ante la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat), delegación Quintana Roo, el centro de hospedaje planea cimentar 450 cuartos de hotel.
Para ello, ya obtuvo la MIA con número de oficio 04/SGA/1019/17, que le otorgó la delegación de Semarnat en Quintana Roo, encabezada por Renán Eduardo Sánchez Tajonar.
En tanto, la SEDU, que tiene como titular a Javier Zubirán Padilla, le otorgó la licencia de construcción con número 72296 con vigencia del 16 de junio de 2017 al 16 de junio de 2019.
Gran Solaris Cancún toma como base el Uso de Suelo Turístico Hotelero (TH)/15/P, de 15 niveles y densidad de 240 cuartos por hectárea, y teniendo como punto de partida la Densidad Bruta y no la Densidad Neta. Primera agravante.
A diferencia de la zona urbana donde aplica la Densidad Bruta, en la zona hotelera se tiene como base la Densidad Neta, que significa a la letra “número de unidades, de población o vivienda, por unidad de superficie, siendo ésta última la del predio en que se emplaza el proyecto, descontada la superficie destinada a equipamientos, áreas verdes y otras superficies no destinadas a uso habitacional”, tomando como fundamento este punto el proyecto excede por más del doble la cantidad de habitaciones a construir.
En el predio de 18,844.31 metros cuadrados podrían edificarse como máximo 240 cuartos por hectárea, no obstante, al tratarse de Densidad Neta deben restarse las áreas no construidas para obtener la verdadera superficie sobre la cual se debe calcular el número máximo de cuartos permitidos.
En este caso, el Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) representa el máximo desplante que un proyecto puede tener, por lo tanto, el número máximo de cuartos estará definido por la superficie dada por el COS, que para el lote de 18,844.31 metros cuadrados se aplica el 40 por ciento del COS al tratarse de Densidad Neta.
Es decir, el resultado de esa operación son 7,7537.72 metros cuadrados que equivalen a 0.7537 hectáreas que significan 180 cuartos como máximo.
Asimismo, aunque Gran Solaris Cancún contempla 14 niveles superiores, una planta baja y dos sótanos, el Uso de Suelo TH/15/P sería violado, ya que en realidad estaría contando con 16 pisos.
El proyecto considera el nivel -1 como sótano, empero, su losa de entrepiso con el nivel 0 se encuentra a 5 metros sobre el nivel medio de la banqueta del bulevar Kukulcán, muy por arriba del 1.40 metros que permite el Programa de Desarrollo Urbano (PDU) 2014-2030, lo que significa que lo que bosquejan como sótano es en realidad un nivel adicional, teniendo en total 16 pisos lo que excede lo establecido en el Uso de Suelo.
Cabe mencionar que aunque cuenta con la MIA de Semarnat y con la licencia de construcción de la SEDU de Benito Juárez, Gran Solaris Cancún no ha exhibido autorizaciones de carácter estatal como es la Evaluación del Impacto Ambiental por parte del Instituto de Impacto y Riesgo Ambiental (Inira) de Quintana Roo.
Por encima del POEL de Benito Juárez
Gran Solaris Cancún hace una extensa relación y análisis comparativo de los criterios de ordenación ecológica aplicable al predio por su localización.
En la MIA se asegura que desde hace 17 años no existe vegetación natural en la zona.
Por ello no realizó el cambio de Uso de Suelo en Terrenos Forestales por Excepción.
Con base en el criterio CG-06 del Programa de Ordenamiento Ecológico Local (POEL) de Benito Juárez “con la finalidad de evitar la fragmentación de los ecosistemas y el aislamiento de las poblaciones, se deberán agrupar las áreas de aprovechamiento preferentemente en áreas ‘sin vegetación aparente’ y mantener la continuidad de las áreas con vegetación natural”, a ello Gran Solaris Cancún expone que en el predio no hay vegetación cuando en el documento se puede apreciar un paulatino regreso de la cubierta vegetal a la zona.
En síntesis, se excusa en que es vegetación perturbada, y en cambio omite precisar que se trata de duna costera y plantas típicas de ese entorno que si bien no están catalogadas como en peligro o protegidas, su valor reside en impedir la erosión de las playas.
El proyecto pretende eliminar toda esa cubierta vegetal.
Gran Solaris Cancún no presenta un plano de distribución a una escala adecuada, por lo que no se puede determinar cuánto se consideraría forestal y cuánto no. Un dato oculto.
Además, establece una tabla de especies encontradas, muchas de ellas características de zonas costeras y sólo porque se halló una especie de maleza da por sentado que nada de la vegetación existente en el sitio tiene valor ambiental.
De igual forma, Gran Solaris Cancún reconoce que la playa colindante es sitio de anidación de tortugas marinas, sin embargo únicamente se limita a precisar que como no anidan dentro del predio no habrá afectaciones pero que a pesar de ello tendrá un Programa de Conservación y Protección a las Tortugas Marinas, el cual no describe ni presenta.
Incluso, acepta que en el proceso de construcción habrá afectaciones severas, pero como las considera transitorias, no implementa acciones de mitigación y se remite, de nuevo, a un programa de manejo hasta ahora inexistente.
Estacionamiento y servicios públicos
De acuerdo con la tabla número 2 de los Anexos del Reglamento de Construcciones del Municipio de Benito Juárez, aprobada por el Cabildo el 15 de agosto de 2016 –en los últimos días de la administración de Paul Carrillo- y publicada en el Periódico Oficial del Estado el 25 de octubre de ese mismo año, el requerimiento de cajones de estacionamiento en los establecimientos de alojamiento tipo hoteles, tan sólo para huéspedes, es de 1 cajón por cada dos huéspedes para las primeras 20 habitaciones y de 1 cajón por cada 4 habitaciones por las subsecuentes.
Gran Solaris proyecta 450 cuartos de hotel, por lo que para las primeras 20 habitaciones corresponderían 10 cajones de estacionamiento y para las restantes 430 serían 108 cajones.
No obstante, sólo contempla 50 cajones de estacionamiento para todo el complejo, lo que evidencia el incumplimiento del Reglamento de Construcciones.
Aunado a ello, debido a que en realidad tiene más niveles de los permitidos por el Uso de Suelo, de acuerdo al reglamento, debería presentar estudio de Impacto Urbano, el cual no tiene.
Sobre los servicios públicos, aunque el plan se limita a que la zona ya se encuentra urbanizada, no hace un dimensionamiento o cuantificación de la demanda diaria que tendría de agua potable, ni de descargas a la red de drenaje sanitario.
No especifica el tamaño de las cisternas, y en cuanto a su propia planta de tratamiento no establece tamaño, ni el afluente estimado, ni medidas preventivas para evitar filtraciones al subsuelo.
También, omite mencionar sobre la demanda de energía eléctrica, y solamente detalla que requerirá una conexión de media tensión. Toda la energía la obtendrá de la red pública, a excepción de sus dos plantas de emergencia que funcionarán con diesel.
Evidentemente, no propone sistemas de generación de energía alternativos como la solar.
Gran Solaris robaría histórica vista de Cancún
Playa Delfines, popularmente conocida como ‘Mirador’, ofrece una vista única del mar azul turquesa, por lo que sitio obligado de visita no sólo de turistas nacionales y extranjeros, sino de los propios cancunenses.
Gran Solaris Cancún obstaculizaría ese panorama, pues el continuo de playa se vería sustituido por el césped del hotel.
El proyecto considera impactos al paisaje desde el punto de vista de los futuros asistentes al hotel para decir que la calidad no se afectará, sin embargo, no evalúa la calidad para el entorno y cómo cambiarán las cualidades del paisaje con la construcción del proyecto desde el punto de vista del entorno.
Sin duda, Gran Solaris modificará todo el paisaje del ‘Mirador’, un plus que dará una obra que no cumple los lineamientos legales ni ambientales. (Noticaribe)
