PLAYA DEL CARMEN, MX.- De acuerdo al “Escenario 2” proyectado por los miembros del Consejo del Plan de Ordenamiento Ecológico Local (POEL), se asignaría una densidad de 10 cuartos por hectáreas a las zonas donde actualmente existe manglar.
En el Escenario dos, las tres UGAS denominadas turísticas tendrían una factibilidad de desmonte del 35 por ciento de la superficie total para quedar con las siguientes densidades: la UGA 15, tendría 9 mil 350 cuartos; la UGA 16, alcanzaría hasta 13 mil 410 cuartos por hectárea; y finalmente, en la UGA 17, se podrían construir hasta 23 mil 287 cuartos por hectárea. En esta UGA, la densidad de cuartos se incrementa significativamente debido a que tiene un área mayor de manglar. En total, las tres UGAS contemplarían el desarrollo de 46 mil 047 nuevos cuartos más los que ya se tienen, y los cuales fueron calculados por los consultores encargados del proyecto en apenas 10 mil 580 cuartos. La densidad general, sumando la superficie de las tres UGAS sería de 8.8 cuartos por hectárea.
Si bien en este Escenario se proyecta la asignación de densidades al área de manglar, en realidad el POEL estaría posibilitando la transferencia de densidades de los predios donde existe humedal hacia los predios desarrollables, pues en tanto no se modifique la NOM 022 de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (LGVS) y el artículo 60 TER de la Ley General de Vida Silvestre (LGVS), los manglares enfrentan una seria restricción de desarrollo.
La transferencia de densidades supone que un desarrollador podrá “transferir” su permiso de construir 10 cuartos por hectárea en las zonas de manglar, hacia otro pedio donde no se tenga este humedal, y con ello incrementar el número de cuartos permitidos es dicho predio.
El otro escenario planteado (Escenario 1), a la UGA 15 se le estaría asignando una densidad de 16 mil 179 cuartos. La UG 15 tiene una superficie de 1 mil 421 hectáreas, de las cuales 126 hectáreas están ocupadas por manglares, repartidos en áreas muy estrechas, y a los cuales no se les asignaría densidad. Según los consultores del POEL, esta UGA tiene una superficie ya desarrollada, por proyectos como Puerto Aventuras y los hoteles de la zona, de 485.99 hectáreas, con lo que quedaría una superficie desarrollable de 808 hectáreas, (restándole las 485. 99 hectáreas y las 126. Aunque el resultado de esta operación no arroja las 808 hectáreas que estiman los consultores). La densidad asignada en este caso sería de 20 cuartos por hectárea.
Siguiendo con el Escenario 1, en éste la UGA 16 tendrían un desarrollo permitido de 11 mil 593 cuartos, y la UGA 17 de 12 mil 164 cuartos. En total, en esta propuesta se estarían contemplando 39 mil 937 cuartos nuevos, sin considerar los ya construidos, calculados, como ya se dijo, en 10 mil 580 cuartos.
En el ordenamiento aún vigente, en las tres UGAS actuales (15, 16 y 17), aunque seccionadas de manera distinta, la suma de densidades arroja una permisibilidad de construcción de 46 mil 879 cuartos, según lo dicho por los consultores del POEL, con lo que, considerando que se aplique cualquiera de los dos escenarios (el 1 o el 2), se estaría reduciendo la densidad de construcción para la zona turística.
Hay 10 mil 580 cuartos en Solidaridad según consultores del POEL
Según los consultores del POEL, para el planteamiento de este instrumento partieron del supuesto de que actualmente en Solidaridad existen 10 mil 580 cuartos.
El representante de Tres Ríos cuestionó el número de cuartos calculado por los consultores, quienes respondieron que: “Se sacó la huella de los proyectos construidos, nunca tuvimos a la mano la información de proyectos construidos en esa zona”.
El Cemda enfatizó la necesidad de hacer un análisis más profundo del número de cuartos autorizados, y de cuartos construidos; “porque este reglamento va a dar la posibilidad de que algunos predios que tenían 4.5 cuartos por hectárea, ahora se van a beneficiar con 10 cuartos por hectárea”. “Hay que ver hasta donde es positivo crecer para el beneficio económico, para alcanzar la sustentabilidad, y qué tanto estamos viviendo en la sobre oferta”.
Propone Cemda incentivos a empresarios que conserven manglar
La propuesta más polémica en la exposición del POEL, fue la realizada por el Centro de Derecho Ambiental (Cemda) en la que señala la posibilidad de incentivar a los desarrolladores que restauren y conserven el manglar ubicado dentro de sus predios. Sin embargo, la misma fue retirada de la mesa por controvertida y por no alcanzar acuerdos entre autoridades, grupos ambientalistas y desarrolladores.
A continuación se presentan, de manera general, las posiciones de los actores participantes:
CEMDA: “En la punta más norte de Solidaridad, hay un lugar que tenía 4.5 cuartos por hectárea, ahorita (con el nuevo POEL) se le está ampliando a 10 cuartos, la propuesta es que siga teniendo 4.5 cuartos por hectárea y la densidad que le permita alcanzar (los 10 cuartos) se incluya dentro del manglar; que quiere decir que la superficie del manglar va tener en realidad una densidad mayor a la superficie del terreno, sólo que será otorgada en el momento en que se dé la restauración”
De acuerdo a la iniciativa del CEMDA: “Si vas a alcanzar la densidad de 10 (cuartos por hectárea) si logras la restauración (del manglar). (Así), incentivamos el manejo que permita la restauración del mangle, generando una UGA distinta (…),que tuviera mayor densidad, que se pudiera liberar en caso de que haya habido un programa de restauración exitoso”. “(Con ello se pretende) que el manglar valga y a la gente le convenga tener manglar sano”.
CENTRO ECOLÓGICO AKUMAL (CEA): “Hay muchos otros incentivos que se pueden dar, (el caso de los manglares es un tema federal)”. (…) “El objetivo es restaurar el manglar no usarlo para mayores densidades, (la propuesta) no está mal, pero si se define bien cuántos cuartos por hectárea (se permitirían desarrollar en caso de que se restaure un área de manglar), (y ello) debe ser en el mismo hotel no en el manglar, (porque de otro modo) ya no es un incentivo”. “(Al desarrollador) se le debe premiar pero de otra manera, el objetivo es restaurar el manglar, eso debe permanecer así y se debe ser muy claro cómo se determina cuántos cuartos se le incrementan”.
SEMARNAT: Consideró la propuesta ambigua: “¿qué tanto es tantito, doy 10 cuartos por hectárea, por restaurar cuánto, ¿si cuidaste un cuadrito (de manglar te doy 10 cuartos más por hectárea?)”. “Me cuesta trabajo ver la aplicación y que no sea simulada, cómo garantizar que funcione, no podemos otorgar densidad al manglar, un ordenamiento federal no está por debajo de un ordenamiento local (como el POEL). (Se debe ver) cómo aterrizar ese incentivo”.
CEMDA: “lo que se puede poner en esa UGA (de manglar) es un uso de suelo incompatible de construcción y (asignarle) la densidad transferible; que (el predio con manglar) no se pueda utilizar de ninguna manera, aunque se modifique el 60 TER”. “(Únicamente) que se permita la transferencia de densidad, concentrar el desarrollo en los predios de menor fragilidad, con lo que se le estaría dejando la densidad (de 4.5 cuartos por hectárea) y se le aumentaría (a 10) si hay conservación y restauración de manglar”.
ACLUVAC: “(Con el artículo 60 TER el desarrollo) quedó muy restrictivo, y las leyes son perfectibles; (si no incluimos esta propuesta) otra vez nos vamos a quedar atrás en el POEL”. “Vamos a ver cómo protegemos el medio ambiente con un desarrollo sustentable, es una propuesta interesante”.
SEMARNAT: “Que la UGA 18 se quede sin densidad, sería incongruente (asignarle densidad si la ley federal prohíbe asignar densidades a las zonas de mangle)
–(ACOTACIÓN NOTICARIBE): En la propuesta actual del POEL, la zona costera, ubicada en las UGAS 17 y 18, está reservada como ‘unidades de gestión’, es decir, sin ninguna densidad-.
REPRESENTANTE DE TRES RÍOS: “Ayer estaban establecidos 10 cuartos por hectárea (en las zonas turísticas), y ahora se pretende llegar a 10 cuartos si se restaura o conserva manglar, entonces ya no es un incentivo.” “Debe haber un interés específico, claro, que le dé valor al manglar”.
REPRESENTANTE DE MAYAKOBA “Si se quiere aplicar la propuesta del CEMDA se tiene que regresar la densidad al manglar, y se aplica transferencia de densidad al predio desarrollable”. “(Se debe) trabajar en el regreso de densidad a los manglares y tomar un punto de acuerdo para (llevar a cabo) la restauración de manglares.
SEMARNAT: “(Insisto en que hay una) inconsistencia al ponerle densidad al manglar”. “Si dejamos la UGA de manglar, y la dejamos transferible, cuántos cuartos (más) se le van a dar (a los desarrolladores). Me reservaría a la revisión jurídica de la Semarnat.
ACLUVAC: “Lo que nosotros estamos pidiendo desde el día uno, es que se devuelva la densidad de 4.5 al mangle, y que no sea transferible, si no nos vamos a volver a enredar”. “(Actualmente), como en el mangle no se puede hacer nada, nadie lo cuida, y ya lo están empezando a invadir”. “Retomaría la propuesta del CEMDA, (para que) además de (la densidad en zonas de manglar) de 4.5 (cuartos por hectárea) se tenga la posibilidad de alcanzar 10 (cuartos por hectárea, como incentivo a quien conserve o restaure manglar)
LECTURA DE LA CONCLUSIÓN PLASMADA EN LA MINUTA: “(…) que dentro del manglar no se permitan las construir salvo lo que permita la ley”
“(Que) se permita que la densidad que hoy tienen los humedales (4.5 cuartos por hectárea) se mantenga, y puedan alcanzar la densidad de la unidad adyacente (10 cuartos) si y sólo sí garantizan protección, conservación y/o restauración”
CEA: “Las densidades se deben asignar en áreas aprovechable, no en áreas de manglar, yo pensé que ya habíamos llegado a un acuerdo, y así como queda la redacción se puede interpretar que sí habrá desarrollo en los predios de manglar”.
SEDUMA (Secretaría de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente del estado): “No estamos hablando de que la densidad se va a aplicar allí (en el área de manglar), es cero densidad”.
–(ACOTACIÓN NOTICARIBE) En un intento por salvar su propuesta, el CEMDA planteó aplicar la medida a un predio en particular, sin embargo, ésta fue rechazada, con lo que el CEMDA retiró de la mesa su propuesta-.
Los dos escenarios
De aprobarse la transferencia de densidades de un predio de manglar a uno desarrollable, cobraría vigencia el escenario dos.
De acuerdo a los consultores del POEL, el Escenario 1 plantea un incremento en el número de cuartos y la reducción de la superficie afectada.
El segundo escenario se inclinaría por mantener la densidad actual del POEL (10 cuartos por hectárea para la zona turística) y con la ‘ecoeficiencia’ es posible incrementarla.
Habría un tercer escenario, en el que se planteó rescatar algunos criterios de coeficiencia y aplicarlos como criterios generales, y con ello se haría de lado la propuesta de determinar criterios de ecoeficiencia con previa densidad.
En la mesa se quedó la necesidad de definir claramente los criterios de ecoeficiena
La Semarnat consideró que en el escenario dos, “la manera como está planteado, eleva de manera impresionante el número de cuartos que se pudieran hacer; creo que es desproporcionado, y eso suponiendo que funcionaran los mecanismos de supervisión”. “Está muy sobredimensionada la cantidad de cuartos que se pretenden hacer, yo sería de la idea que se quitaran las ecoeficiencias y se dejaran los criterios generales”.
El respresentante de Tres Ríos consideró que “Los criterios de ecoefciencia son muy innovadores y estarían incentivando a los desarrolladores, (deben) rescatarse, pues es una propuesta innovadora”. “Son opcionales, a la hora que se aplican se reduce consumo de agua, de energía”. “Se puede tener mucho más cuartos con menores impactos ambientales. Implica inversiones y costos que se recuperan.”
CEMDA: “(Estoy) por rescatar los criterios de ecoeficiencia, y reducir el porcentaje de despalme en la zona turística, me parece que están muy altos”.
CEA: Paul “(Se debe determinar) cuáles son los costos sociales de incrementar el número de cuartos; un buen instrumento de planeación va de la mano (con eso); (porque) va a haber costos, pero los beneficios deben ser para todos no sólo para los desarrolladores, no creo que el incentivo tenga que ser a costa de densidades, no se vale decir que es en términos de ecoeficiencia”.
LECTURA DE LA CONCLUSIÓN PLASMADA EN LA MINUTA: Una propuesta es que eliminamos los criterios de ecoeficiencia, y rescatamos unos criterios que puedan ser útiles para el desarrollo turístico en la zona costera. (…)
–(ACOTACIÓN NOTICARIBE): El punto se aprobó con la mayoría a favor y 8 votos en contra-
Consulta pública, no tan pública
El Plan de Ordenamiento Ecológico Local será puesta a consulta pública a partir del próximo lunes 19 de enero y hasta el 29 de este mismo mes, posteriormente, se conocerán los los resultados de la consulta.
El documento aprobado ayer por los miembros del Consejo del POEL y sólo podrá ser conocido y consultado en el Palacio Municipal de Soliaridad y en las delegaciones de la Semarnat y de la Seduma.
La convocatoria de la consulta pública será publicada en los medios de comunicación, pero no el documento. (Noticaribe)