Por Julio César Solís
CANCÚN, MX.- El actual director de Desarrollo Urbano en Benito Juárez (Cancún), Heyden Cebada Ramírez, avaló como titular de Catastro en 2014, el traslape de la Zona Federal Marítimo Terrestre (ZFMT) en favor de la empresa MX Riusa II SA de CV, que está incluida en el predio 72-03, en la manzana 55, sección A, del bulevar Kukulcán, donde se edifica el Hotel Riviera Cancún.
Esto permitió que el español Grupo Riu -propietario de MX Riusa II- se adueñara de 1,275.23 metros cuadrados (m2) de duna costera, contemplados en la superficie total de la licencia de construcción aprobada por la comuna.
Y precisamente, Heyden Cebada Ramírez, como titular de Desarrollo Urbano en la presente administración que encabeza Mara Lezama Espinosa, otorgó el pasado 8 de enero la licencia de construcción número 76231 a esa compañía para cimentar el Hotel Riviera Cancún de 530 habitaciones.
Catastro debió señalar y corregir el traslape
Catastro es la instancia municipal que debía detectar que existía el traslape y, por lo tanto, corregir la delimitación del predio, empero, no lo hizo y esto facilitó que Riu aumentara la superficie de su terreno.
Y es que el lote 72-03 es una fusión de los terrenos 72-02 de 19,150.00 m2 y el Anexo 1 -vialidad- de 1,779.45 m2, lo que da como resultado 20,929.45 m2 de superficie total, es decir dos hectáreas.
El objetivo de Riu cuando realizó la fusión, autorizada por la dirección de Desarrollo Urbano en 2013 y realizada por Catastro, mediante oficio DCM/2197/2014 de fecha 11 de julio de 2014, era incrementar la superficie del predio para aumentar los valores de densidad y metros cuadrados de construcción.
Y es que la licencia de construcción requiere la constancia de Uso de Suelo, que en este caso reconoce la superficie del predio con área traslapada y esa constancia necesita certificación de medidas y colindancias, que son otorgadas por Catastro.
Antecedentes de la fusión avalada por Catastro
En 2006, la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (Semarnat) realizó una actualización de la delimitación de la Zona Federal Marítimo Terrestre.
En 2007 el predio 72-02 se vende bajo la modalidad Ad Corpus, que significa que no tenía una delimitación ni tampoco una superficie establecidas.
Con el fin de realizar la fusión, según el oficio DCM/2197/2014, la dirección de Catastro, encabezada entonces por Heyden Cebada Ramírez, desarrolla una verificación de medidas y colindancias para el predio 72-02 en el que le reconoce una delimitación de 19,150 m2, es ahí donde se apropia de 1,275.23 m2 de Zona Federal Marítimo Terrestre.
Y es que para realizar una fusión de terrenos, como con la que cuenta Riu, se necesita certificar que los predios a combinar tengan las medidas y colindancias que el promovente expresa
Así, se fusionaron los predios 72-02 y Anexo 1, utilizando la delimitación reconocida mediante el oficio DCM/2197/2014, del predio 72-02, con lo que el nuevo predio, el 72-03, llegó hasta los 20.929.45 m2, incluyendo los 1,275.23 m2 de ZFMT.
Sin la superficie traslapada, el lote 72-03 sólo tendría 19,654.22 m2, si a eso le restamos la superficie del Anexo I, que tiene reconocimiento como vialidad, tendría una superficie de solo 17,874.77 m2.
Bajo los parámetros del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población (PDUCP) de Cancún 2014-2030, que otorgaba un Coeficiente de Utilización del Suelo (CUS) de 3 para ese predio.
Ahora, la superficie sin ZFMT y sin Anexo I tendría el potencial de construir hasta 53,624.31 m2, mientras que el proyecto constructivo alcanza los 58,543.01 m2, por lo que estaría rebasando lo permitido. (Noticaribe)
